با نام آنکه انشاء عطارد صفت شوکت اوست پس از صبرو کنجکاوی فراوان بالاخره متن قانون موسوم به الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول در تاریخ ۱۳/۳/۱۴۰۳ توسط ریاست جمهوری ابلاغ و برقرار مقررات این قانون پس از ۱۵ روز در سراسر کشور برای همه ایرانیان لازم الاجراست. این قانون قاطبه بسیاری از اشخاص حقوقی و قضایی و وکلای دادگستری و اصحاب دعاوی و همینطوراصناف و مراکز تجاری معاملات املاک و علی الخصوص دفاتر اسناد رسمی را مخاطب قرار داده است. مدتها ضرورت مراجعه به دفاتر اسناد رسمی و ثبت معاملات نزد دفاتر قانونی امری دانشگاهی و ضرورتی علمی تلقی میشد. با سرایت این این معاملات به هرگوشه زندگی مردم و نگرانی دستگاه قضایی از استفاده متکلفین قانون در استفاده از اینگونه معاملات برای از سرگذراندن مقررات پولشویی و… همگی موجب ایجاد زمینه برای وضع قانون گردیده است. بهتراست نگاهی گذرا به متن قانون داشته باشیم. دعوی تایید فسخ مشروط بر این شنیده میشود که اصل معامله ثبت شده باشد و ظرف ۱۵ روز از اعمال حق فسخ اظهارنامه رسمی ارسال شود و ظرف ۱۵ روز طرح دعوی صورت پذیرد. در غی این صورت استماع نخواهد شد. طراحی سامانه ثبت میباید چنان طراحی شود که چنانچه طرفین مدتی را مقرر داشته اند، منتقل الیه حق انتقال مال را نداشته باشد. و اگر انتقال رسمی داد، در حکم تلف حکمی ست و اعمال حق فسخ موجب انحلال قرارداد بعدی نیست. و ذینفع میتواند قیمت روز را برای خود مطالبه کند.
در این مورد رای وحدت رویه ۸۴۷ دیوان عالی را داشتیم که با این شرح این رای در عمل بدون اقدام باقی میماند. و زهی تعجب که اگر منتقل الیه حق فسخ داشته باشد، عین اولیه باز میگردد. دعاوی مربوط به مستندات اعمال حقوقی که مربوط به قبل از قانون است و درصورتی قابل استماع است که قطعیت مستندات طبق آیین نامه رئیس محترم قوه قضائیه محرز باشد. ۳-دلالان معاملات املاک مکلفند نسبت به درج پیش نویس قرارداد در سامانه ثبت الکترونیک اقدام نمایند. تبصره: تعرفه مشاورین املاک باید با رعایت ضوابطی ظرف سه ماه از لازم الاجراشدن قانون تهیه شود. تعرفه بر اساس ضریبی از ارزش معاملاتی املاک ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم تعیین شود. میانگین سالانه حجم پیش نویس قراردادهای به ثبت رسیده موضوع این قانون با تعرفه پلکانی نزولی اثر گذار میشود. دریافت مبلغ تعرفه توافق مننوع است و در هرحال با حکم تعزیرات به جزای نقدی تا سه برابر مبلغ محکوم میشود پسماده سه این قانون نقش بسیاری در تبیین وظایف بنگاه های تجاری و مشاورین املاک هم داشت. اما از نظر حقوقی جای توجه دارد که چنین تصویب شده است که(نسبت به درج پیش نویس قرارداد در سامانه ثبت الکترونیک اسناد اقدام و پیش نویس مذکور را جهت تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی منعکس نمایند)
پیش نویس قرارداد ذهن را به سوی مذاکرات پیش از معامله و مذاکرات به قصد انجام معامله نزدیک میکند وحتی شبیه تعهد به انجام معامله هم نیست. حال آیا این مهم یعنی پیش نویس قرارداد برای طرفین الزام آور است؟ یعنی اگر یکی از طرفین نخواهد در هنگام موعود نسبت به تنظیم سند رسمی اقدام نماید آیا میتوان با مفهوم پیش نویس بیع نامه نسبت به تعهدات اقدام کردو الزام تنظیم سند ررا تقاضا نمود؟ این عبارت با مضمون پیش نویس در قانون مدنی فاقد سابقه مشابه است و در شرایطی شاهد عدم اعتبار حقوقی تعهدو انجام تعهد هستیم به عبارت دیگر تعهد به عقد الزام آور نمی باشد. اما در اینجا متن صریح پیش نویس قرارداد اشارت نموده است در این خصوص میتوان تفسیر وسیع داشت امابه سایر قسمتهای قانون خواهیم پرداخت اگرچه دریافت حق از همه مشاورین املاک موضوع ممورد بررسی حقوقی ما نیست اما اشاره قسمت ذیل تبصره 1 ماده 3 به این مهم جالب است که هرگونه پرداخت تحت هر عنوان از جمله حق التحریر یا حق الزحمه و … مازاد بر تعرفه ممنوع استو مختلف با حکم سازمان تعزیرات حکومتی به سه برابر مبلغ دریافتی محکوم میشود. اما مشاورین املاک و دلالان از چه تاریخی میتوانند به این سامانه دسترسی داشته باشند؟ سازمان ثبت مکلف است ظرف یک سال از لازم الاجرا شدن قانون امکان دسترسی دلالان در قالب قراردادهای یکسان و نمونه را فراهم آورد. تبصره 2 ماده 3 درحالی این حکم را در بخش اصلی مطرح نموده است که در قسمت ذیل آن محدودیت دقیق و مشخصی برای اراده طرفین قرارداد مطرح نموده است. در این بین مقرر شده که چنانچه طرفین قرارداد قصد داشته باشند شرطی غیر از قالب پیش نویس مربوط را اضافه کنند، می باید به دفتر اسناد رسمی مراجعه نمایند. از نگاه حقوقدانان که از زمان تصویب قانون مدنی مواد 10،223 و 219 آن قانون را دلیل حاکمیت اراده تلقی مینمودند، این منع از تصویب هرگونه شرط به منزله آنست که تحریر اراده مورد تاکیدد متن است و دعاوی و حقوق مترتب بر اموال غیر منقول همان چیزی ست به معنای واقعی مصداق حکومت نظم عمومی بر حاکمیت اراده تلقی میشود ماده 4 این قانون مقدار مالیات نقل و انتقال در دفاتر اسناد رسمی را تعیین نموده است مقدار مالیات واگذاری محل ( حق کسب و پیشه و سرقفلی) اعم از ینکه همراه مالکیت عین باشد یا خیر، مقدار 5 درصد به ماخذ وجوه دریافتی اعلامی مالک بوده که آن را محاسبه و از معاملین دریافت مینماید. این مالیات در مورد نقل و انتقال حق واگذاری محل به میزان 2 درصد خواهد بود بر اساس ماده 5 این قانون سازمان تامین اجتماعی هم مکلف شده ظرف یکسال با اتصال به سامانه الکترونیک اسناد نسبت به اعلام آنی میزان بدهی ناقل اقدام نماید. و چنانچه پس از یکسال پاسخ آنی و آنلاین دریافت نشود سردفتر حق تنظیم سند را دارد. این امر مان از حق مراجعه سازمان تامین اجتماعی به انتقال دهنده نیست. ماده 6 قانون حکم وسیع تری را برای کلیه دستگاه های اجرایی اعلام نموده که مکلفند در خصوص املاک اعلام وضعیت استعلام نمایند. کلیه دستگاه های مذبور مکلف گردیده اند ظرف یکسال پس از لازم الاجراشدن این قانون با اتصال به سامانه ثبت الکترونیک اسناد نسبت به اعلام پاسخ استعلام به صورت آنی و آنلاین اقدام نمایند. عدم ارسال پاسخ استعلام در مدت و از طریق مذکور به منزله جواز انجام معامله می باشد . و در انشای صحصح مهلت اعلام نظر جهاد کشاورزی و شهرسازی یکماه اعلام گردیده است. عدم وجوه و هزینه هایی که به عنوان وجوه عمومی و دولتی باید وصول شود به صورت آنلاین به حساب یا حساب های مقرر واریز شود. این وظیفه بر عهده دفاتر اسناد رسمی گذاشته شده و در ماده 7 بر آن تاکیید گردیده است. ماده 8 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مقرره ای دارد که تا کنون جای خالی آن در مجموعه قوانین حس و لمس میشد. مراجع قضایی، کمیسیون ها و شوراها و سایر مراجع ذی صلاح که به موجب قوانین برای رسیدگی به امور ابنیه و املاک و اراضی تعیین شده اند،مکلفند تصمیمات و آراء قطعی مربوط به ایجاد و سلب هرگونه حق عینی و همچنین آراء قطعی صادره در خصوص تغییر کاربری یا تخریب بنا را بصورت آنی به سازمان اعلام نمایند. این اعلان میباید سریعا در دفتر الکترونیک املاک درج شود. در تبصره این ماده مقرر شده که چنانچه تخلف از مقرره بالا صورت پذیرد،دارنده سند رسمی میتواند با رعایت قواعد ضمان قهری به شخص متخلف مراجعه نماید. و در ماده 9 صریحا به مسولیت قضات و مامورین دولتی در خصوص عدم توجه به اسناد رسمی موضوع ماده 1 این قانون اشاره شده است. این اشخاص چنانچه به اسناد رسمی اهمیتی ندهند ضامن خسارات وارده به صاحب سند خواهند بود. اما به ماده 10 این قانون میباید با نگاهی ژرف و عمیق نگریست چراکه حکم و تبصره ای دارد که در بلند مدت به منزله چنین مقرر است که سازمان مکلف است ظرف یکسال از تاریخ ابلاغ این قانون ، سامانه ای میباشد. را به عنوان ساماندهی اسناد غیر رسمی جهت ثبت ادعاهای راجع به مالکیت عین، مالکیت منافع بیش از دوسال و حق انتفاع و ارتفاق اموال غیرمنقول، و مستندات مربوط به آن که قبل از راه اندازی سامانه مذکور ایجاد شده و فاقد سند رسمی هستند ایجاد نماید. مدعیان مذکور مکلفند ظرف دوسال از تاریخ راه اندازی این سامانه نسبت به درج مستندات و ادعاهای خود در سامانه مذکور و ظرف دوسال از تاریخ درج سامانه نسبت به تنظیم سند رسمی یا طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی یا دعوی مرتبط در مراجع قضایی یا سایرمراجع اقدام و مدارکمربوطه را در سامانه درج نمایند. پس از اقداممتقاضی مراجع قانونی مکلفند اقدامات انجام شده را در سامانه مربوطه درج نمایند. پس از مهلت مذبور هیچ ادعایی در سامانه قابل ثبت نیست. این مهم به منزله وضع مرور زمان برای ادعا در خصوص اموال غیرمنقول است. حکم قسمت ذیل ماده بسیار جالب و خواندنی است. در صورت انقضای مدت مذکور، و عدم اقدام قانونی مذکور، ادعاهای مذبور علیه اراضی عمومی و دولتی از جمله اراضی ملی،موات، خالصه، مستحدث و ساحلی و همچنین علیه اشخاص ثالث با حسن نیت ( بی اطلاع از معاملات معارض قبلی) دارنده سند رسمی قابل استناد، استماع و معارضه نیست. را اندازی سامانه مذکور در این قانون میباید در روزنامه رسمی چاپ شود. چنانچه شخصی بر خلاف واقع یا اسناد جعلی یا خلاف واقع ادعایی نسبت به مال غیرمنقول داشته باشد و در سامانه وارد و بارگزاری نماید، مالک میتواند طرح دعوی کرده و قیمت مال غیرمنقول مراجعه نماید. سابق بر این تمام ادعاهای این چنین منتهی به ابطال اسناد رسمی و حق مراجعه به عین میبود اما اکنون این مقرره، اساس ماهیت حقوق و نحوه طرح دعوی را تغییر داد.
ماده 11 در حکمی قاطع و صریح دلالان معاملات املاک را از هرگونه تنظیم سند عادی منع و ممنوع نموده است. متخلف از حکم این ماده به جریمه در سازمان تعزیرات علاوه بر استرداد حق دلالی محکوم میشود.به نظر میرسد هرچند که مقنن تصریح ننموده اما بطلان اینگونه اسناد بدیهی ست.
دیدگاهی یافت نشد