امروزه به دلیل تراکم زیاد ساختمان ها افراد بسیار زیادی اقدام به خرید مسکن از طریق پیش خرید می نمایند که در بسیاری از موارد باعث ایجاد اختلاف بین پیش خریدار و پیش فروشنده می گردد.
حال قصد داریم در این مقاله اقدام به بررسی نکات مهم در خصوص انعقاد قرارداد پیش فروش املاک و حقوقی که برای هر یک از طرفین قرارد داد پیش می آید را مورد بررسی قرار دهیم.

تعریف قرارداد پیش فروش : به هر قراردادی با هر عنوانی که در آن مالک رسمی زمینی ( کسی که پیش فروش می نماید ) تعهد به احداث و یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین بنماید و واحد ساختمانی با هر نوع کاربری که باشد از ابتدای ساخت یا در حین ساخت و تکمیل آن یا پس از اتمام عملیات ساخت به مالکیت طرف دیگر قرارداد ( کسی که پیش خرید می نماید) درآید قرارداد مابین آن ها را قرارداد پیش فروش ساختمان می گویند .
نکته مهم : براساس تبصره ماده یک قانون پیش فروش املاک چه افرادی می توانند زمین های تحت تختیار خودرا به پیش فروش رسانند :
1= سرمایه گذارانی که در ازای سرمایه گذاری از طریق احداث بنا بر روی زمین متعلق بر دیگری اقدام به احداث واحد های ساختمانی از بنای احداثی بر روی آن زمین ، ضمن عقد و به موجب سند رسمس به آنان اختصاص می یابد
2= مستاجرین اراضی ، اعم از ملکی ، دولتی ، موقوفه که به موجب سن رسمی حق احداث بر روی عین مستاجره را دارند
پیش خریداران و پیش فروشنده گان محترم در نظر داشته باشید که حتما باید موارد ذیل را در قرارداد خود ذکر کنید :
1 ذکر مشخصات و نام طرفین چه حقیقی و حقوقی
2 ذکر پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی محل وقوع ملک
3 اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مانند مساحت ، تعداد اتاق ها ، شماره طبقه ، واحد ، پارکینگ و انباری
4 ذکر مشخصات فنی و معماری ساختمان : مانند موقعیت کاربردی مساحت کل بنا ، نوع مصالح مصرفی ، سیستم سرمایشی و گرمایشی و………. مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه هر واحد قید می شود و عرفا در قیمت آن موثر می باشد
5 پول یا عوض واحد، تعداد اقساط و نحوه پرداخت آن
6 ذکر شماره قبض اقساط برای بها ، تحویل و انتقال قطعی واحد
7 ذکر زمان تحویل واحد ها و تاریخ تنظیم سند رسمی برای انتقال قطعی
8 توافق طرفین راجع به خسارات ، تضمین ها و قرارداد بیمه ، تراضی در خصوص تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله
9 تعهدات پیش فروشنده کننده به مرجع صادر کننده پروانه و سایر مراجع قانونی
10 معرفی داروران در صورت تراضی در خصوص ارجاع به داوری در صورت بروز اختلاف
نکته: برای صحت قرارداد پیش فروش باید موارد بالا رعایت گردد از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت می گیرد
مدارک مورد نیاز برای تنظیم قرارداد پیش فروش :
1 سند رسمی مالکیت یا اجاره 2 تایید مهندس ناظر 3 پروانه ساخت ساختمان
4 پاسخ استعلامات اداره ثبت اسناد و املاک 5 بیمه نامه
نکته مهمی که پیشنهاد می گردد که خریدار در خصوص قیمت مورد معامله مورد توجه قرار بدهد این است که تفاوت قیمت ملک بدون سند و ملک سند دار را برای زمان تنظیم سند باقی بگذارد زیرا اگر فروشنده از پرداخت هزینه های انتقال سند خوداری نمود خریدار می تواند از همان مبلغ هزینه های دفترخانه را بپردازد
منظور از سند ملکی : درواقع سند مالکیتی که با ان مالکیت فرد نسبت بر عین یا منفعت مشخص می گردد و میتواند به صورت عادی یا رسمی تنظیم شده باشد مانند : سند ملکی مشاع ، سند ملکی تفکیکی ، سند ملکی تک برگ ،
یکی از موارد مهمی که باید مورد توجه قرار بدهید این است که در صورتی که مساحت آپارتمان تا 5 درصد بیشتر از مساحت ذکر شده در قرارداد باشد هیچ یک از پیش خریدار یا پیش فروشنده حق فسخ آن را ندارد اما در زمانی که بیش از 5 درصد مساحت مقرر در قرارداد باشد صرفا برای خریدار حق فسخ ایجاد می گردد و یا میتواند مبلغ مازاد بر 5 درصد را بپردازد
ولی در صورتی که مساحت ساختمان از 95 درصد مساحت توافق شده در قرارداد کمتر باشد خریدار حق فسخ و یا خانه را به قیمت روز محاسبه کرده و خسارت مطالبه نماید .

نکته : خریدار میتواند در خصوص مصالح به کاربرده شده در ساختمان و یا سایر موارد مربوط به واحد پیش خریداری کرده سلیقه خود را اعمال نماید و می بایست مابه التفاوت آن را پرداخت نماید.
پیش خریدار این حق را دارد که میتواند واحد پیش خریداری کرده خود را بفروشد یا آن را اجاره بدهد ودرصورت انتقال حقوق و تعهدات پیش خریدار نسبت به واحد پیش فروش شده بدون رضایت پیش فروشنده ، پیش خریدارعهدار پرداخت بها یا عوض قرارداد خواهد بود .
اگر پیش فروشنده قصد واگذاری تمام یا بخشی از حقوق و تعهدات خود را نسبت به واحد پیش فروش شده و عرصه آن تنها پس از اخذ رضایت از همه پیش خریدار ها یا قائم مقام قانونی آن ها بلامانع است . این رضایت ها باید کتبی و با گواهی دفتر استاد رسمی باشد

نکته : هرگاه درصورتی تخلف پیش فروشنده از مفاد قرارداد و پیش خریدار حق فسخ خود را اعمال کند ، پیش فروشنده می بایست خسارات وارده را بر مبنای توافق طرفین یا بر اساس نظر کارشناس مرضی الطرفین به پیش خریدار بپردازد اما درصورت عدم توافق طرفین پیش فروشنده باید تمام مبالغ پرداختیرا بر اساس قیمت روز بنا ، طبق نظر کارشناس منتخب مراجع قضایی همراه سایر خسارات قانونی به پیش خریدار بپردازد .
پیش فروشنده در مقابل پیش خربدار و ثالث در قبال خسارات ناشی از عیب بنا و تجهیزات به کار رفته در ان و همچنین خسارات ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی مسئول می باشد و باید خود را بیمه نماید و درصورتی که مبلغ خسارت از مبلغ پرداختی بیمه بیشتر باشد ضامن پرداخت مابه التفاوت خسارت وارده خواهد بود .
حد اقل مدت بیمه نامه ، تاریخ تحویل ساختمان و حداکثر آن مطابق توافق پیش فروشنده و پیش خریدار تعیین خواهد شد
نکته: هر گاه در زمان مقرر تحویل در قرارداد بخش های اختصاصی ملک پیش فروش شده مانند : پارکینگ ، انباری قابل استفاده نباشد فروشنده ملکف به پرداخت اجرت المثل آن تا زمان تحویل واحد به خریدار می باشد

پیش فروشنده مکلف است که در صورت عدم پرداخت اقساط بها یا عوض مقرر در قرارداد در زمان مقرر در قرارداد از طرف پیش خریدار مراتب را کتبا به دفتر خانه تنظیم کننده سند اعلام کند و درفتر خانه مذکور نیز باید ظرف مهلت یک هفته به پیش خریدار اخطار نماید تا ظرف مدت یک ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه قدام نماید .در غیر اینصورت پیش فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت .
پیش خریدار میتواند در صورتی که عملیات ساختمانی با مفاد قرارداد پیشرفت نداشته باشد پرداخت اقساط را منوط به ارائه تایید مهندس ناظر مبنی بر تحقق پیشرفت از سوی پیش فروشنده نماید و مهندس ناظر نیز مکلف است که به تقاضای هر یک از طرفین ظرف مدت یک ماه گزارش پیشرفت کار ارائه نماید
این نکته را مورد توجه قرار بدهید هنگامی که واحدی توسط چند نفر پیش خریداری می شود باید میزان سهم هریک از پیش خریداران توسط دفتر اسناد رسمی در سند مشخص و به هر یک از پیش خریداران یک نسخه از سند تحویل شود .

نکته مهم اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش فروش ساختمان یا بدون داشتن مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی نمایند به حبس از 91 روز تا یک سال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال در یافتی محکوم می شوند و این جرم از انواع جرایم قابل گذشت است و تنها با شکایت شاکی خصوصی یا وزارت مسکن و شهرسازی تعقیب شروع و با گذشت شاکی تعقیب یا اجرای آن متوقف می شود