تا چندی پیش این قانون با عنوان طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مطرح بود و در قسمت های اجتماعی و ستون های حقوقی مطبوعات بیشتر مورد توجه قرار میگرفت. مراکز مشاور املاک و دلالان فعال در حوزه معاملات املاک و اموال غیر منقول آنچنان تصویب این طرح را دور میدیدند که ذهن تصویب آنرا دور از انتظار میدانست اما حساسیت های حقوقی بسیار و تاثیر معاملات غیرمنقول بر نظم عمومی جامعه موجب شد این طرح پس از سپری نمودن چندباره مسیر تصویب مجلس و شورای محترم نگهبان، اینبار در یکی از مراکز مهم قانونگذاری یعنی مجمع تشخیص مصلحت نظام مطرح شود.
جایگاه این نهاد در امر قانونگذاری امری مشخص و بدون نیاز به توضیح و نشان دهنده اهمیت موضوع مطرح برای تقنین است.
در تاریخ 26/2/1403 صفحه رسمی و وبگاه مجمع تشخیص مصلحت نظام سخنان رئیس محترم این مجمع را نقل نموده که طی آن خبر از تصویب طرح مهم در کمسیون حقوقی و قضایی مجمع تشخیص مصلحت داده است. با ملاحظه این صفحه سعی شد تا متن این طرح نیز مورد تحقیق و ملاحظه قرارگیرد اما هیچ متنی در وبگاه یادشده رویت نشد. در صفحه روزنامه رسمی اداره تنقیح قوانین و مقررات ریاست جمهوری نیز متن مصوب این طرح یافت نشد و از آنجاییکه در متن اظهارات ریاست محترم مجمع خبری از تغییر در متن طرح داده نشده و صرفا به تصویب آن اشارت نمودند، اصل برآن قرارداده میشود که متن این طرح همان متن مصوب توسط مجلس شورای اسلامی ست. و در این مقال برای دیدن آنچه به عنوان یک تحول نوین در عرصه قانونگذاری پیش روی همه اشخاص حقیقی و حقوقی قرار میگیرد، به بررسی متن طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غرمنقول مصوب 31/2/99 میپردازیم. هرچند که انتظار میرود در مصوبه مجمع تغییراتی نیز در آن مشاهده شده باشد. و به محض دیدن تغییرات به متن جدید اشارت خواهد شد
اول- ماده یک این قانون هرگونه معامله به عین و منافع اموال غیرمنقول ثبت شده و اجاره بیش از دوسال و ….. را نیازمند ثبت در دفتر املاک اداره ثبت و دفترخانه دانسته است و دولت فقط کسی را مالک میشناسد که سند رسمی ملک به نام او ثبت شده باشد.
جای تامل دارد که اموال غیرمنقول ثبت نشده در این ماده قانونی تحت شمول قرارنگرفته و هنوز حکمی در خصوص آنها بیان نشده است جز اینکه تبصره یک املاک جریانی را هم مشمول این ماده میداند.
این بیان در ماده 1 همان فرضی است که قانون ثبت اسناد و املاک در مواد 22،47،48 قانون ثبت داشته و به ترتیب قانونی در نظام قضایی کشور وجود داشت
تبصره 2 ماده یک حاوی نکات بسیار جالبی میباشد. در این تبصره چنین میخوانیم که وکالت در فروش و انتقال مالکیت و عزل وکیل در اموال غیرمنقول میباید مانند اسناد قبل در دفتر الکترونیک سازمان ثبت شود. میزان مالیات و حق الثبت و حق التحریر بر تنظیم وکالت بلاعزل در دفتر اسناد رسمی، معادل تنظیم سند رسمی انتقال ملک دانسته شده است.
برخی اشخاص به هرجهتی سعی میکردند نگارش مبایعه نامه به انضمام اعطای وکالت رسمی حاوی حق انتقال را جایگزین اسناد رسمی بنمایند.
اما این تبصره ماده قانونی حتی وکالتنامه را نیز دارای همان مقدار هزینه اعلام نموده است.
دوم- در ماده 2 این قانون، روح این قانون را مشاهده مینماییم.
دفاتر اسناد رسمی مکلف شده اند به درخواست متعاملین، اسناد مربوط به قراردادهای خصوصی اشخاص را از قبیل تعهد به بیع، قولنامه، مبایعه نامه و امثال آنرا تنظیم و ثبت نمایند. و میباید مبلغ دقیق ثمن مورد توافق طرفین و همچنین شروط مورد نظر اعم از زمان پرداخت و اقساط و شروط فاسخ ( اعم از فسخ و انفساخ) در سند دقیقا ذکر شود.و ماخذ محاسبات عوارض و وجوه قانونی همانا ارزش معاملاتی خواهد بود.
این قانون سعی نموده متعاملین را برای انجام معامله به سوی دفاتر اسناد رسمی سوق دهد. باوجود تمام محدودیتی که انتظار میرود برای معاملات غیرمنقول حادث شود، مشاهده میشود که اشخاص در دفترخانه مخیر به اراده نمودن مبایعه نامه و قولنامه و ….. گردیده اند. یعنی همان عقود سنتی که در دفاتر بنگاه ها مینگاشتند یا در دفاتر خصوصی بین خود مینوشتند.
اما هنوز نمیدانیم تفاوت نوشتن مبایعه نامه در دفتر اسناد رسمی با نگارش سند قطعی انتقال چیست؟ و آیا همین متن در محل بنگاه یا دفاتر خصوصی هم قابل نوشتن هست؟ آیا این قانون اعتباری به این نوشته ها میدهد؟
سوم- دلالان ( مشاوران املاک و بنگاه ها) مکلف گردیده اند پس از مذاکره مقدماتی با دریافت حق دلالی برابر تعرفه نسبت به درج پیش نویس قراردادهای موضوع ماده 1 در سامانه ای که ظرف مدت 6 ماه از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون توسط سازمان ثبت با همکاری کانون سردفتران اجرا میشود، اقدام و پیش نویس مذکور را جهت تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی منعکس نمایند. این امر مانع مراجعه مستقیم اشخاص به دفاتر اسناد رسمی نمیباشد
جای سوال دارد که اگر نوشتن متن در بین اشخاص عادی یا بنگاه ها مناط اثر نبود و اعتباری نداشت، چرا میتواند تبدیل به پیش نویس گردد؟
و آیا این نوشته معتبر است؟ آیا نگارش این یش نویس برای اشخاص الزام آور است؟ هنوز تا اینجا متنی به صراحت مشاهده نمیشود که اعتبار قانونی این پیش نویس را سلب نماید. حال در ادامه مبحث مواد قانون میتواینم قضاوت بهتری در این خصوص داشته باشیم.
چهارم- دفاتر اسناد رسمی مکلف شده اند تنظیم هرگونه سند ناقل را در حالی انجام دهند که مالیات و حقوق دولتی را به ماخذ ارزش معاملاتی به نرخ 5 درصد و در خصوص سرقفلی به ماخذ 2 درصد محاسبه و دریافت مینمایند.
پنجم- مراجع قضایی، کمسیون ها و سایر مراجع ذی صلاحی که به موجب قوانین برای رسیدگی به امور اراضی و املاک تعیین شده اند مکلف هستند تصمیمات و آرای قطعی را از طریق سامانه، به سازمان ثبت اعلام نمایند. سازمان نیز این اطلاعات را در دفتر الکترونیک ملاک جمع آوری نماید.
و چنانچه این تصمیم به این ترتیب در دفتر الکترونیک املاک ثبت شود، این تصمیم در مقابل اشخاص ثالث غیر قابل استناد است. و این ضمانت اجرا هیچگاه در مقررات ثبتی ما پپیشینه نداشته است. تصور کنیم زمینی جزء اراضی ملی دانسته شود و یا جزء اراضی بایر دانسته شود و این بارگذاری صورت نپذیرد و در دفتر الکترونیک اداره ثبت، وارد نشود، آیا اگر مورد انتقال قرارگیرد، منتقل الیه یا خریدار میتواند داعیه مالکانه داشته باشد؟
و این قضایی یا اداری مزبور از اعتبار می افتد؟
ششم- هریک از قضات و مامورین دولتی که از اعتبار دادن به اسناد رسمی استنکاف نماید، به انفصال از خدمت محکوم میشود.
و حتی مسول جبران مضرات وارده هم قرارگرفته اند.
تاکید خاصی در ماده 9 در این خصوص صورت گرفته است.
این مهم در مواد 72 به بعد قانون ثبت و 74 و92 و 93؟ قانون ثبت وجود داشت و به چشم میخورد.
هفتم- بر اساس ماده 10 قانون سازمان ثبت مکلف گردیده است با استفاده از بودجه ظرف یکسال از تاریخ لازم الاجراشدن این قانون، سامانه ای را جهت ثبت قراردادهای موضوع ماده یک این قانون که پس از لازم الاجراشدن این قانون با سند عادی تنظیم شده اند، ایجاد نماید. دارندگان اسناد عادی مذکور مکلفند ظرف یک سال از تاریخ راه اندازی سامانه، نسبت به اسناد عادی خود در سامانه مذکور ظرف پنج سال از تاریخ ثبت در سامانه، حسب مورد به تنظیم سند رسمی یا طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی اقدام نمایند. در صورت انقضای مواعد فوق و عدم اقدام دارندگان اسناد عادی مذکور، اسناد عادی تنظیمی و قراردادهای مذکور در مقابل اشخاص ثالث دارنده سند رسمی غیرقابل استناد است.
هنوز هم مشاهده میشود حکم مقنن در املاک ثبتی و جریانی برقرار است و این بازه زمانی چنانچه رعایت شود، فقط موجب میشود دارنده سند عادی بتواند در مقابل اشخاص ثالث به سند عادی خود استناد نماید.
این قابلیت استناد که قبل ترهم با تقدیم یک دادخواست عادی ممکن بود. اشخاص دادخواست وارد ثالث یا اعتراض ثالث یا اثبات عقد را تقدیم دستگاه قضائی مینمودند.
و مهم تر اینکه در هیچ جایی از ماده قانونی به اعتبار این اسناد در بین اشخاص معامل اشاره ای ننموده است.
یعنی اگر این اسناد در بازه زمانی یاد شده ثبت نگردد،بین اشخاص امضا کننده این اسناد همچنان معتبر باقی خواهد بود؟ و تنها اثر عدم درج در سامانه فقط عدم امکان استناد در مقابل ثالث است؟
برای کشف بهتر پاسخ سوال های قبل به تبصره ماده 10 مراجعه میکنیم. سامانه به ترتیبی ایجاد میشود که فقط املاک دارای پلاک ثبتی در آن ثبت میشود.
در تبصره 2 ماده 10 نکته جالبی به چشم میخورد. چنانچه در خصوص یک پلاک ثبتی معامله ای با اسناد عادی انجام شده و در سامانه ثبت الکترونیک معاملات ثبت شده باشد، تا پایان مواعد مذکور در این ماده، امکان تنظیم سند رسمی برای انتقال ملک مذکور به اشخاص ثالث وجود ندارد و این موضوع باید در استعلام ثبتی قید شود. این امر مانع صلح رسمی حقوقی و احتمالی ذی نفع سند عادی مذکور یا شخصی که در دفتر املاک ، ملک به نام او ثبت شده است نمیباشد.
در این صورت سردفتر میباید پیامدهای مربوط به الزامات اجرای این قانون را به طرفین قرارداد صلح تفهیم و در قرارداد تنظیمی قید نمیاد.
نکته بسیار مهمی در این تبصره بیان شده است. چنانچه معامله دیگری با شخص ثالث انجام شود و مواعد ماده 10 سپری شده باشد، نه تنها معامله باطل نیست، بلکه ثبت آن ممکن است.
در ذهن حقوقی، و سابقه فقهی و قانونی مبرهن است که چنانچه وقوع معامله ای در سابق وجود داشته باشد و مالک رسمی مقر به آن باشد، این عقد همچنان صریح و برقرار به دوام و قوام فرض میشود.
و اینکه قانونگذار پذیرفته است با مرور زمان آثار یک معامله را که به قطع واقع شده بوده است را بدون مستندات زائل کند و آنرا غیر موجود تلقی نماید، امری عجیب و برخلاف سابقه فقهی و پیشینه حقوقی حاکم بر قوانین مینماید.
در سوی دیگر در تبصره 6 ماده 10 وضعیت اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی مشخص شده وایشان نیز میباید ظرف یک سال تقاضای خود را به هیات های حل اختلتف تسلیم نمایند.
هشتم- در ماده 13 قانون، مفهومی جدید به چشم میخورد. در صورتی که معامله رسمی انجام شده ابطال شود، شخصی که بطلان مستند به او باشد مکلف به جبران خسارات شده است. سازمان موظف است در خصوص معاملات رسمی که پس از لازم الاجرا شدن این قانون منعقد میشوند نسبت به اخذ حق بیمه از طرفین معامله ناقل مالکیت اقدام و مسولیت موضوع این ماده را نزد یکی از شرکتهای بیمه، بیمه نماید.
به طور معمول عبارت بطلان برای عقد یا عمل حقوقی به کار میرود که از اساس برخی از ارکان و اجزای جدی . لازم برای تشکیل عقد را ندارد و چنین عقد یا قراردادی از ابتدا ناموجود فرض میشود. به نظر میرسد مقنن در اینجا، عبارت ابطال را با قدری تسامح بجای انحلال یا فسخ به کار برده است. حال اینکه جای داشت نسبت به سبب و منشاء انحلال یا فسخ به نحو دقیق شرح داده میشد که چنانچه این سبب در قرارداد گنجانده شده باشد بتواند موجب زوال عقد شود و هرگز این مهم مانند خیار شرط نیست که یکی از طرفین بتواند بدون دلیل و مدت عقد را منحل کند و مسولیت جبران خسارت یا بذل شرط هم بیمه شده باشد. این مهم مبهم است و به هر دو صورت قابل تفسیر است.